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一、城市更新的市场空间及五大转变
近年来，不少地方和城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新等。据预测，我国每年有近8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿级的市场。综合来看，现在的城市更新市场有如下五个方向上的转变：
1、从“为城市更新而更新”，向构建未来城市为导向
当前的许多地区在强调加快推动更新，但更多的是以项目实施为导向，属于为了城市更新而更新，亦或者是城市里的一些“事项性工作”，缺少对城市更新的发展方向和目标导向。泛华认为在城市更新中应该用系统思维和战略思维，站在未来看现在，以适应未来城市的生产生活场景，以绿色低碳城市、智慧城市、韧性城市和宜居城市等为目标，形成完整的城市更新体系。
2、从“成本中心”思维，向与产业联动方向转变
目前各地都在出台的城市更新行动计划，更多还是侧重空间更新，没有统筹产业动能和生态环境治理。而城市更新存在成本投入大、回报周期长的问题，投资回报难于平衡。未来如何打破这种“成本中心“思维，积极和产业联动，促进产业升级，重构新经济、新产业、新集群、新生态、新业态的再造与聚变。
3、从重建设轻运营，向运营导向转变
由于当前的城市更新还是偏向于空间的改造和建设，但缺少对更新后的运营思考。未来应该以运营为导向，投资、建设、运营无缝对接。
4、从地方政府和城投平台唱独角戏，向多元化主体参与转变
城市更新当前主要是由地方政府和相关的城投公司主导，未来应该鼓励和引导市场主体参与城市更新，并形成多元化的更新模式。积极吸取广大人民群众的意见共建共治共享。
5、从单一资金来源，向多元化投融资创新转变
一是在资金难以平衡及政府债务受限条件下，城市财政优先倾向用于各类紧急必要的方面，对城市老旧空间投入有限，难以形成较好的更新效果，政府部门实施城市更新的积极性不高。二是城市更新涉及原有产权权益主体复杂，需要协调多方利益，流程及操作性复杂，且盈利性不足，市场参与积极性不高。虽然国家出台了一系列的政策性资金，各地也出台了各种城市更新基金，但是面对多元化的城市更新领域，仍然是杯水车薪、资金模式单一，需要通过各种投融资模式创新，多渠道引入资金。
二、城市更新的创新模式与实践路径
泛华集团基于30年来在600多个中小城市和县域的创新实践与理论集成，提出城市更新的五大创新路径，助力地方加快推进城市更新，促进区域经济高质量发展新局面。
1、以绿色为引领：打造城市“能碳数智平台”，构建绿色低碳城市
城市更新应践行绿色可持续发展理念，积极落实国家“双碳“战略，通过打造能源供给体系、打造数智平台，打造绿色建筑、绿色低碳园区、绿色低碳城市；推进低碳经济转型，提升高碳企业用能效率，促进产业数字化绿色化转型、引入新兴零碳产业。加快推进“无废城市”建设，推动从城市层面综合治理固体废物，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产生活方式，并把绿色标准贯穿于整个生产、经营、建设、居住生活等活动中。
2、以产业为动能：推动产业动能、空间更新、生态治理一体化融合推进
城市空间更新、产业动能和生态治理统筹实施，一体化推进，以便各子项目之间的收益能够做到统筹互补，实现项目整体的收支自平衡。按照“市场换产业“的发展思路。产业侧打造建设产业育城，打造装配建筑产业园、绿色建材产业园、新能源产业园和生态环保产业园等，不仅是重新为城市发展增加产业发展动能，还能从市场侧赋能本地的城市更新的绿碳空间更新、基础设施和生态环境治理等。
积极发展绿色产业、循环经济、生态经济等，构建绿色产业生态体系，并导入数字技术、创意设计、职业教育、科技创新、供应链金融等创新要素，促进产业数字化转型升级，形成跨越物理边界的“虚拟产业”和“虚拟产业集群”，构建“一品一网一平台多基地”的平台经济、总部经济和结算经济，实现特色主导产业场景化应用创新，实现数字经济和实体经济融合发展；实现以产育城，形成产业集群化、集群基地化、基地园区化、园区社区化、社区智能化、数字产业化、产业数字化，重塑地方产业生态。
3、以数字为驱动：围绕全生命周期，推动城市有机更新
围绕城市全过程、全要素融通发展,面向城市构建城市体检、城市数字规划和城市数字治理和运营服务等，推进城市的转型升级。
一是城市体检方面，围绕城区(城市)、街区、小区(社区)、住房四个层级，城市进行诊断，赋能城市更新，并打造城市宜居指数平台、城市绿色宜居评估、城市安全韧性评估、城市交通便捷监测、城市创新发展评估等系列数字化诊断。二是城市数字更新规划方面。通过可视化的规划一张图辅助模型系统，实现多种规划协同编制、跨部门数据实时共享，真正实现多规合一。实现针对城市发展、市政、交通、公共服务等关键决策领域资源的智能动态规划。协助城市管理者更直观与全面地对比城市设计方案，更好地做出城市规划决策。三是打造绿色智慧建设平台，实现对城市重大建设工程项目从设计、建材检测、建造过程监督和竣工交付的全寿命周期绿色管理。四是在运营阶段，做好建筑、园区、社区和片区的绿色低碳和数字运营，创建新业态、新模式，形成多元化运营服务体系。
4、以运营为导向：打造地下城市、地面城市和云城市
聚焦城市建设、市政服务、社区建设等领域，围绕区域能源、市政环卫、综合管廊、城市污水治理、生态修复等基础设施建设，应用城市cim及大数据、云计算、物联网、传感设备等技术和传统的市政设施融合形成融合基建，建立虚拟与物理一体化的全面感知网络，建设智慧管廊、数字城市管网、数字桥梁、智慧交通、智慧市政环卫、智慧区域能源等，积累城市基础设施的大数据，把基础设施升级为城市数字运营平台，形成城市运行监测、城市管廊运营、水体监测、应急安全等系列的运营服务，推进智慧城市的建设、运营，形成地下城市、地上城市、云城市的城市建设、城市更新的经济体。
5、以金融为支撑：顶层设计牵引，孵化包装项目，导入开发性金融构建结构化金融体系
站在数字经济驱动区域发展的角度，结合区域大趋势、国家大环境，谋划区域创新发展路径，谋划策划产业新基建、新城建、数据基础设施、等新型产业集群项目，形成足够多的备选项目清单。
以开发性金融理念为牵引，构建结构化金融体系，搭建多元化融资渠道，撬动更多金融资源。统筹运用开发性政策性金融，联动政府专项债、商业金融、绿色金融等资金，积极申请eod试点、气候投融资试点城市、全域海绵城市等试点示范，获取国开行、农发行等开发性金融支持；
同时积极鼓励各地政府建立城市更新基金和基础设施信托基金，为城市的发展提供系统的融资支撑。构建产业金融、供应链金融、科创金融等生态化组合的金融体，创新气候投融资产品、项目体系和渠道，并充分发挥绿色金融“加速器”“放大器”“稳定器”作用，持续深入推进经济绿色低碳转型发展。
总之，城市更新需要很好的科学统筹生态治理、经济发展与产业空间的关系，实现人与自然和谐共生，促进“城经济”和“市经济”动态平衡，构建“港产城人”融合的发展新生态，实现区域的产业化、数字化、绿色化和新型城镇化的融合发展，并打破“成本中心“思维，积极和产业联动，促进产业升级，重构新经济、新产业、新集群、新生态、新业态的再造与聚变。
