国内外至今尚无对文化创意园概念的统一界定。在对文化创意产业园概念诠释的基础上，结合中国具体实情，尝试将文化创意产业园的概念界定为：文化创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。
文化创意产业是下一波房的概念，也就是用文化创意产业来带动房地产的开发。文创产业所带动房地产的特色就是复合性及大规模。
文化创意产业的特点有：（一）复合性，指的是它的综合性，可能包括了设计，商业，传产，交通，物流，农业，旅游，教育，工业，餐饮及。也就是把以前的住宅，工业，农业，旅游，教育，传产的开发，综合在一起，形成一个超级综合开发体。（二）大规模，就是因为它的综合性，他是一个超级综合开发体，所以规模特别是面积都会很大。动辄几千亩甚至上万亩，几乎就是新市镇，新市区的开发。
一、创意产业园区行业格局发展
文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，有着巨大经济效益和社会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视。
近年来，我国文化创意产业的效益日渐明显。据前瞻产业研究院《2016-2021年中国产业园区规划布局与运营管理分析》显示，到2015年，我国文化创意产业增加值将达18000亿元，占gdp的比重将超过5%，文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。尤其是在一些基础较好的城市，如深圳、北京和上海，文化产业更是经济发展的支撑力量。
作为文化创意产业规模化、集约化发展的重要途径和载体，近年来，我国文化创意产业园建设势头强劲，据不完全统计，目前全国文化产业园区超过2500家，各类文化创意产业园区已多达500家之上，其中国家已命名的文化创意产业各类相关基地、园区就已超过350个，分布于全国各地。
但是在各地文化创意产业园区快速发展的背后，一些问题也随之凸显出来。如园区太多、资源分散;建设模式雷同，房地产色彩浓厚;园区定位不明确，产业结构雷同;园区之间相互分离而自成体系，缺少必要的分工与合作;园区耗费巨资建成后，租金高，企业入驻率低，难以吸引创意阶层，文化气息淡薄等。
前瞻产业研究院创意产业园建设行业研究小组表示，尽管目前创意产业暴露出了各种问题，但从整个国际发展趋势来看，未来创意产业仍有广阔前景。因此政府目前暂停审批创意产业园，可以看作是一个调整改善过程，未来即将继续加大创
国家“十二五”规划中称，要在政府引导下发挥市场机制积极作用，培育骨干文化企业和战略者，鼓励和引导非公有制经济进入。
此外，一些地方出台的“十二五”规划中把发展创意产业园区提到了重要位置，如深圳市的“十二五”规划中要求大力实施产业集聚，加强对文化创意产业的统筹规划，加快推进国家级创意产业园区的规划建设，培育和推广一批具有自主知识产权的龙头企业和文化产品。
前瞻产业研究院创意产业园建设行业研究小组认为，文化创意产业将会迎来更加繁荣发展的春天。在积极的产业政策推动下，创意产业园区也将迎来美好的发展前景。
二、文化产业园盈利模式评价
中投顾问在《2016-2020年中国文化产业园建设运营深度分析及前景预测报告》中提出，文化园区的收入来源渠道决定其盈利模式的产生。通过上述分析，可以总结出文化园区的盈利模式类别：
1、单一的盈利模式
主要收入只有一种来源渠道，其他收入来源比重很小。我国的文化园区大多由政府投资，主要目的是为文化创意产业的发展营造文化环境，提供聚集空间，带动当地文化创意产业的发展，文化园区作为平台，以房屋租赁收入维持运营费用。由社会资本投资建设的文化园区，大多是租用旧厂房进行改造建成的，房屋产权和土地性质没有改变，投资方只有使用权，没有产权，不能享受资产增值收益，只能靠运营获取房屋租赁的溢价收入，俗称二房东。目前，上海的很多园区都属于这种类别，经营状况并不乐观。靠租金收入单一盈利模式来维持园区运营，主要取决于租金水平和投资收益率。由于大部分园区没有土地资本投入，只是改建和装饰，固定投入不大，只要地段好、软硬件好、入驻企业饱和，一般5年左右可以收回投资。
2、组合盈利模式
单一盈利模式盈利能力不强，文化园区大多采用组合盈利模式，即在园区经营过程中，采取多种方式创收，拓展园区收入来源渠道，获取最大收益。文化园区通过对商务结构的分析，对园区的资源进行科学配置，丰富园区的业务结构，使其产生最大效益。如园区在经营过程中，发挥着文化创意企业的平台作用和孵化作用，园区可利用对文化孵化企业进行跟踪，对成长性好的企业进行产权投资，对好的文化项目进行投资等获取收入。这既扶持了园区文化企业的发展，又能充分分享企业经营成果，提升园区的盈利能力，有效解决了单一盈利模式下园区企业成长壮大了，而园区只能收取有限的租金收入，园区发展与园区文化企业发展不同步的矛盾。
组合盈利模式需要定期对园区收入来源结构进行分析，通过分析来调整园区的资源配置，有重点地扶持盈利能力强的收入渠道，逐步培育园区独有的、成熟的盈利模式。
3、动态组合盈利模式
文化园区的发展一般要经历设计、调整、完善、成型四个发展阶段。在具体运营中，不同阶段，园区的收入来源重点不同。随着园区的不断发展，园区内企业发展不断壮大，以及产业竞争加剧和政策环境的变化，园区会不断调整收入来源重点，丰富来源渠道，形成动态组合盈利模式，增强竞争能力，为最终形成知识密集型、资本密集型、人才密集型、文化密集型的文化创意企业提供物资基础。
